Un immobile donato si può vendere ma a condizione che ciò non costituisca interposizione fittizia per risparmiare sulle imposte.

Se in teoria è sempre possibile vendere un immobile donato, ciò comporta due profili di rischio: il primo è di carattere civilistico (ed è collegato alla possibile impugnazione che gli eredi del donante potrebbero fare della donazione se ha leso le loro quote di legittima), il secondo è di carattere fiscale (e dipende dalla possibile contestazione che l’Agenzia delle Entrate potrebbe fare di tale operazione in quanto elusiva in quanto, come vedremo a breve, comporta un notevole risparmio di imposta sulla vendita). Ma allora un immobile donato non può mai essere venduto? Assolutamente sì, ma bisogna prendere delle opportune precauzioni e, sicuramente, lo scopo non deve essere quello di frodare il fisco, anche perché proprio in materia tributaria la giurisprudenza – in particolare quella della Cassazione – non è particolarmente mite coi contribuenti. È proprio su quest’ultimo aspetto che ci soffermeremo maggiormente in questo articolo. Ma procediamo con ordine e vediamo se e quando si può vendere un terreno avuto in eredità.

Problemi ereditari: l’impugnazione della donazione da parte dei legittimari

Visto che la legge attribuisce al coniuge e ai figli (o, in loro mancanza, ai genitori) una quota minima di eredità del defunto (cosiddetta «legittima»), chi vuol contestare la divisione dei beni contenuta nel testamento deve tenere conto non solo dei lasciti ereditari, ma anche delle donazioni fatte in precedenza dal defunto. Se, ad esempio, un testamento attribuisce ad un figlio un parte ridotta dell’eredità, ma questi ha ricevuto dal genitore, quando ancora era in vita, numerose donazioni, la sua quota di legittima potrebbe essere ugualmente rispettata. Se le donazioni in favore di un erede o di terzi sono state talmente elevate da privare gli eredi dei loro diritti, essi possono esperire l’azione di riduzione della legittima, andando a contestare le donazioni. Donazioni che, pertanto, possono essere “revocate” nel giro di 10 anni dall’apertura della successione (ossia dalla morte del testatore) oppure entro 20 anni dal rogito. Stante la precarietà delle donazioni, è difficile che una banca finanzi l’acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione, visto che l’acquirente potrebbe subire l’azione degli eredi e non restituire così il finanziamento. Per evitare questi problemi si fa, di solito, firmare a tutti gli eredi legittimari del donante la rinuncia all’impugnazione della donazione.

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